時事分析
時事分析—高雄樋口飯糰與房東的租屋之爭
好不容易決定搬離，預計七月在高雄捷運左營站開幕。
昨天居然又跟房東當街爭執！
據新聞報導，警方調查是因租金與押金爭議：
❶房東說，樋口飯糰想用押金抵租金，在搬離前只付了4,000元租金，才登門理論。
❷樋口飯糰說，因提前搬離，房東要求給付違約金，但是房東成天騷擾，導致他們沒辦法生意，才被迫搬離，不應該支付違約金。所以才沒有付租金，讓房東從押金扣。
這則新聞，可以說是臺灣租屋糾紛的縮影。
這樣的爭執，不只發生在租屋居住的情形（租賃住宅）。
像樋口飯糰向房東承租店面的商用租賃，涉及的租金金額更高，爭議比租賃住宅激烈很多。
我在崔媽媽基金會當義務律師十年，看過好多這類的故事。
今天，從非常務實的面向，來看這個租屋糾紛。
❶可不可以用押金抵租金
樋口飯糰跟房東確定提前終止租約的話，拿押金抵充租金，是可以的。
只是，常見的爭執，在於房東認為，你積欠的不只房租，還有其他款項！
例如違約金、維修費、清潔費、毀損的損害賠償等。
才不同意以押金抵租金的做法。
❷依租約，該不該付提前終止租約的違約金
從新聞上看來，他們的租約應該是約定，樋口飯糰提前終止租約時，要支付違約金。
假設契約文字就是這麼寫的。
因為沒有區分，提前終止租約的動機歸因於誰，而有不同結果，無論如何，只要是樋口飯糰提出提前終止租約，都要支付違約金。
❸房東要求的很不合理，不想付，可以怎麼做
以策略來說，我認同，樋口飯糰不付租金，而讓押金抵租金的方式。
因為，依我的心得：
錢在誰手上，誰就佔有優勢。
要錢的那一方，必須先承擔比較多的成本。
舉例，房東握有押金，常常亂扣一通，甚至用不清的名目把押金扣到完，就不還你押金。
你想主張押金扣得不合理、要求返還押金，都必須主動提起調解或訴訟，既耗時又花錢。
而房東，就被動應變而已。
反之，樋口飯糰的做法，情況會反過來。
房東手上的押金被抵扣完了，要錢的一方就變成了房東。唯有主動出擊，才有辦法取得違約金和租金。
當然，這麼做，是物理性增加對方採取行動的障礙。
真上了法院，還是看各自舉證。
❹承擔法律外的手段
最後要說的，是法律和司法機關，都是保護尋求正規方式解決問題的情形。
但不可避免法律外的手段。
像樋口飯糰的房東，因為不認同支付金額，而直接跑去面對面理論，並引起肢體衝突。
或假設先前房東是因為調漲租金不成，而砸盆栽、騷擾生意，導致樋口飯糰不得不搬走。
有沒有辦法承擔這些手段，也必須被謹慎評估。